Του Αθανάσιου Τσιούρα, τέως Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας
Σε προηγούμενα σημειώματα, αφού μιλήσαμε γενικά για τη σημασία του πολεοδομικού σχεδιασμού (Η σημασία των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων για τις ζωές μας), είδαμε και την έννοια των χρήσεων γης (Χρήσεις γης – ο πυρήνας για τον σχεδιασμό μιας πόλης). Σήμερα θα δούμε ένα άλλο βασικό σημείο του πολεοδομικού σχεδιασμού, τον καθορισμό των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
Πριν ξεκινήσουμε, πρέπει να κάνουμε μία διευκρίνιση για τις χρήσεις γης: στο προηγούμενο σημείωμα αναφερθήκαμε κυρίως στις γενικές χρήσεις, αυτές που δίνουν τον χαρακτήρα μιας ευρύτερης περιοχής. Υπάρχουν όμως και οι ειδικές χρήσεις, οι οποίες ορίζουν ποια χρήση επιτρέπεται σε κάθε ακίνητο (κατοικία – εκπαιδευτήριο – αθλητικοί χώροι – κοινόχρηστο πράσινο κ.λπ..). Για κάθε γενική χρήση ο νόμος ορίζει ποιες ειδικές χρήσεις αντιστοιχούν σ’ αυτήν – ας πούμε, στη γενική χρήση Γενική Κατοικία αντιστοιχούν οι ειδικές χρήσεις κατοικία, κοινωνική πρόνοια, εκπαίδευση, μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 1.200 τ.μ., διοίκηση τοπικής κλίμακας κ.λπ. Στη γενική χρήση Παραγωγικές Δραστηριότητες Υψηλής Όχλησης αντιστοιχούν οι ειδικές χρήσεις κατοικία για το προσωπικό ασφαλείας των εγκαταστάσεων, κοινωνική πρόνοια, μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι συνάθροισης κοινού, εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών κ.λπ.
Έτσι, οι περισσότερες ειδικές χρήσεις (όπως η κοινωνική πρόνοια) εντάσσονται σε περισσότερες της μιας γενικές χρήσεις. Και το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο, όταν προσδιορίζει μια γενική χρήση, μπορεί να προσδιορίζει κάτω από αυτήν και τις ειδικές χρήσεις που αντιστοιχούν ή μέρος από αυτές. Επίσης, σε συγκεκριμένες εκτάσεις μπορεί να προσδιορίζει και τις ειδικές χρήσεις ανά οικοδομικό τετράγωνο.
Επιπλέον, τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια καθορίζουν τις ανάγκες που έχει μία περιοχή για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι δρόμοι και οι πλατείες, τα άλση και οι ελεύθεροι χώροι πρασίνου, δηλαδή χώροι που αξιοποιούν ή «χαίρονται» όλοι οι κάτοικοι μιας περιοχής. Κοινωφελείς είναι οι χώροι, στους οποίους εγκαθίστανται κτίρια που εξυπηρετούν όλους, δηλαδή σχολεία, νοσοκομεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, πολιτιστικές εγκαταστάσεις κ.λπ. Έτσι, όταν ξεκινά να πολεοδομηθεί μία περιοχή, ένα από τα πρώτα πράγματα που κάνουν οι μελετητές είναι να προσδιορίσουν τι δρόμους, τι πλατείες, τι άλση χρειάζεται μία περιοχή, κυρίως για να γίνουν οι υποδομές που θα την εξυπηρετήσουν συγκοινωνιακά. Επίσης, καθορίζουν τι ανάγκες υπάρχουν για κοινωφελή κτίρια – τι χρειάζεται η περιοχή; Νοσοκομείο; Σχολείο; Γήπεδο ποδοσφαίρου;
Με βάση τον προσδιορισμό αυτό μπορούν να ορίζονται και οι ειδικές χρήσεις γης που αναφέραμε: σε μία έκταση που υπάγεται σε περιοχή γενικής κατοικίας, το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο ορίζει ότι η χρήση γης είναι εκπαιδευτήριο. Αυτό σημαίνει ότι είτε θα λειτουργήσει εκεί ένα ιδιωτικό σχολείο είτε (και αυτό είναι το πιο συνηθισμένο) ότι κατά το δεύτερο στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, σ’ αυτό που ονομάζεται ρυμοτομικό σχέδιο εφαρμογής, στο στάδιο δηλαδή που ορίζει και σε ποιον ανήκει τι, η έκταση αυτή θα χαρακτηρισθεί ως κοινωφελής χώρος.
Έτσι, ένα πολεοδομικό σχέδιο μπορεί να ορίσει ότι σε μία έκταση μεγαλύτερη ή μικρότερη θα γίνει γήπεδο, το νέο δημαρχείο, Ιερός Ναός, κέντρο υγείας κ.λπ. Πώς αποκτά το κράτος ή ο Δήμος τις εκτάσεις αυτές; Με δύο μεθόδους. Η μία είναι η εισφορά σε γη: όταν ένα ακίνητο μπαίνει στο σχέδιο πόλεως, ένα μέρος του αφαιρείται από τον ιδιοκτήτη του, για να διατεθεί για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. Η δεύτερη είναι η ρυμοτομική απαλλοτρίωση: ο ιδιοκτήτης αποζημιώνεται για την αξία του ακινήτου του και αυτό πλέον περιέρχεται στον Δήμο ή στον φορέα που σχετίζεται με την κοινωφελή χρήση (λ.χ. στο Υπουργείο Υγείας, αν πρόκειται εκεί να γίνει νοσοκομείο).
Έχει σημασία να ξέρουμε ότι ακόμη και σε περιοχές που έχουν ήδη πολεοδομηθεί επιτρέπεται από τον νόμο, αν κριθεί απαραίτητο, να απαλλοτριωθούν ακίνητα ιδιωτών, για να γίνουν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Δυστυχώς στο παρελθόν πολλοί συμπολίτες μας έχουν ταλαιπωρηθεί από τέτοιες απαλλοτριώσεις, οι οποίες δεν ολοκληρώθηκαν ποτέ με την καταβολή αποζημίωσης. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η Πολιτεία δεν διατηρεί αυτό το δικαίωμα, αν κρίνει ότι οι κοινόχρηστοι και (ιδίως) κοινωφελείς χώροι είναι απαραίτητοι και ο Δήμος (ή άλλος φορέας) έχει τη δυνατότητα είτε να αποζημιώσει τους ιδιοκτήτες με χρήματα, είτε με ανταλλαγή με ακίνητο ίσης αξίας.
Πάντως, ένα πολεοδομικό σχέδιο με όραμα διαπιστώνει τις ανάγκες μιας περιοχής και ορίζει χρήσεις, οι οποίες αντιστοιχούν στους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους που αντιστοιχούν στις ανάγκες των κατοίκων. Και οι ανάγκες εξυπηρετούνται και από τους όρους και περιορισμούς στη δόμηση, για τους οποίους θα μιλήσουμε στο επόμενο σημείωμα.
